Instandhaltung

• Gefährdungsbeurteilung

• Wartungsumfang und Wartungshäufigkeit

• Notwendigkeit des Abschlusses eines Wartungsvertrags

Gefährdungsbeurteilungen bilden gleichzeitig die Grundlage für die gesetzlich vorgeschriebene Erstellung von Betriebsanweisungen und müssen an veränderte Gegebenheiten angepasst werden.

Der Auftragnehmer hat die Verpflichtung, im Rahmen der Instandhaltungsmaßnahmen diejenigen Instandsetzungsarbeiten auszuführen, die erforderlich sind, um den Sollzustand wiederherzustellen. Für andere Instandsetzungsarbeiten ist eine separate Beauftragung notwendig, die in angemessener Zeit durchzuführen ist. Der Auftragnehmer ist darüber hinaus verpflichtet, auch außerhalb der regulären Wartungstermine Störungen zu beseitigen, die die Sicherheit der Anlage beeinträchtigen oder die Nutzung des Gebäudes gefährden.

Die Ausführung der Leistungen durch den Auftragnehmer muss den anerkannten technischen Standards entsprechen, um die sichere Betriebsfähigkeit der Anlagen zu gewährleisten. Alle durchgeführten Arbeiten müssen protokolliert werden. Gegebenenfalls muss der Auftragnehmer vor Beginn der Arbeiten dem Betreiber ein schriftliches Angebot vorlegen, in dem die Instandhaltungsaufgaben der sanitärtechnischen Anlage detailliert beschrieben sind. Dem Auftraggeber steht es dann zu, die durchgeführten Arbeiten zu überprüfen.

Falls während der Instandhaltungsarbeiten Mängel oder Schäden festgestellt werden, die potenziell die Sicherheit oder Betriebsbereitschaft der Anlage gefährden können, muss der Auftragnehmer unverzüglich den Auftraggeber benachrichtigen und gegebenenfalls die Anlage außer Betrieb nehmen.

Falls Änderungen in der Nutzung, gesetzlichen Bestimmungen oder technischen Regeln eine Anpassung der Wartungsintervalle erfordern, ist der Auftragnehmer verpflichtet, den Auftraggeber oder Betreiber darauf hinzuweisen.

Der Errichter der Trinkwasser-Installation hat die Pflicht, seinen Auftraggeber (den Betreiber) auf derartige Änderungen hinzuweisen und gegebenenfalls einen bestehenden Wartungsvertrag entsprechend anzupassen. Der Betreiber muss darüber informiert werden, falls aufgrund eingetretener Änderungen eine erweiterte Verantwortung von ihm verlangt wird.

Die Instandsetzung von Sanitärinstallationen oder einzelnen Komponenten im Kontext dieser Richtlinie umfasst verschiedene Handlungen (wie das Tauschen, Reparieren, Erneuern, Reinigen, Ersetzen usw.), die darauf abzielen, den intendierten Zustand der betrachteten Einheit wiederherzustellen.

Die Vorgehensweise für diese Maßnahmen wird gemäß DIN 31051, Abschnitt 4.1.4 festgelegt und durchgeführt. Die Maßnahme der Instandsetzung wird in DIN EN 13306, Abschnitt 7 definiert.

Im Rahmen dieser Richtlinie bezieht sich der Begriff "Verbesserung" ausschließlich auf Maßnahmen, die darauf abzielen, den technischen, hygienischen und energetischen Zustand von Sanitärinstallationen zu optimieren. Dies schließt Maßnahmen zur Steigerung des Komforts nicht mit ein. Unter "Verbesserung" kann auch der Rückbau nicht mehr benötigter Teile der Sanitärinstallation verstanden werden.

Die Verfahrensweise für diese Maßnahmen wird gemäß DIN 31051, Abschnitt 4.1.5 festgelegt und umgesetzt.

Die Anlagenräume oder -teile, die betreten werden können, müssen in puncto Sicherheit gewährleistet sein. Dies gilt ebenfalls für den Aufenthalt in Betriebsräumen oder Versorgungsgängen während der Instandhaltung.

Betriebsräume, Versorgungsgänge oder andere Bestandteile der sanitärtechnischen Anlagen müssen so gestaltet sein, dass Gefahren ausgeschlossen werden können. Hierbei handelt es sich im Allgemeinen um die Vermeidung von Rutsch- und Stolpergefahren. Dazu gehört auch eine ausreichende Beleuchtung oder Beleuchtbarkeit.

Die Sicherheit von zugänglichen Sanitärzentralen oder Aufstellorten muss gewährleistet sein. Dies umfasst nicht nur die Fortbewegung von einem Ort zum anderen, sondern auch den Aufenthalt in Betriebsräumen oder Versorgungsgängen während der Instandhaltung der Anlagen.

Die Platzierung der sanitärtechnischen Einrichtungen innerhalb eines Gebäudes muss so erfolgen, dass die erforderlichen Flucht- und Rettungswege geschützt angeordnet und erreichbar sind.

Die Sicherheit muss auch für sämtliche Teile der Anlage während des Betriebs gewährleistet sein. Neben den baurechtlichen Vorschriften sind hierbei für maschinelle Teile die Anforderungen des Produktsicherheitsgesetzes (ProdSichG) und der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) sowie für Betriebsräume und Versorgungsgänge das Arbeitsschutzgesetz und die Arbeitsstättenverordnung (ArbStV) zu beachten.

Verkehrswege dürfen nicht durch hervorstehende Bauelemente beeinträchtigt werden.

Wenn der freie Durchgang baulich bedingt eingeschränkt ist, z. B. durch Unterzüge, müssen die hineinragenden Bauelemente gepolstert und in gelb-schwarzer Kennzeichnung versehen werden.

Türen entlang von Rettungswegen müssen während der Betriebszeit ohne zusätzliche Hilfsmittel wie Schlüssel geöffnet werden können. Flucht- und Rettungswege dürfen auch vorübergehend nicht eingeschränkt oder blockiert werden, etwa durch Regale oder anderes abgestelltes Gerät.

Bei Instandhaltungsarbeiten muss ausreichende Flucht- und Rettungsmöglichkeit sichergestellt sein. In Betriebsräumen und Versorgungsgängen sollte gegebenenfalls eine Not- und Sicherheitsbeleuchtung vorhanden sein.

Ergänzend dazu können Markierungsstreifen aus nachleuchtendem Material angebracht werden.

Im Notfall muss sichergestellt sein, dass Personen aus Betriebsräumen schnell und ohne fremde Hilfe in sichere Bereiche flüchten können. Eine zuverlässige Orientierung entlang des Fluchtwegs ist hierfür von entscheidender Bedeutung.

Bodenmarkierungen werden eingesetzt, um Gefahrenstellen (z. B. Treppen oder Rampenkanten) zu markieren oder Fluchtwege zu kennzeichnen. Bodennahe Sicherheitsleitsysteme aus lichtspeicherndem Material haben sich in der Praxis als besonders wirkungsvoll erwiesen.

Fluchtrichtung und vorhandene Hindernisse im Verlauf des Fluchtwegs werden durchgängig angezeigt. Personen in Not können sich räumlich orientieren und sich im Falle einer Gefahr zielgerichtet und ohne Panik in Sicherheit bringen, auch wenn sie die örtlichen Gegebenheiten nicht kennen.

Unter besonderen Umständen müssen Notrufeinrichtungen vorhanden sein.

Gemäß § 3 der Unfallverhütungsvorschrift "Grundsätze der Prävention" (BGV/ GUV-V A1) ist der Unternehmer verpflichtet, die mit Alleinarbeit verbundenen Gefährdungen zu ermitteln und die Arbeitsbedingungen zu bewerten. Auf Basis der Bewertung sind geeignete Maßnahmen vorzusehen und zu dokumentieren. Sofern die Gefährdungsstufe als gering eingeschätzt wird und die betroffene Person nach einem schädigenden Vorfall (z. B. einem Unfall) handlungsfähig bleibt, ist der Einsatz einer Meldeeinrichtung ausreichend.

Wenn gefährliche Arbeiten von Einzelpersonen ausgeführt werden, muss der Betreiber über die üblichen Schutzmaßnahmen hinaus geeignete technische oder organisatorische Vorkehrungen treffen. Hierzu gehören insbesondere Notruf- oder Überwachungsmöglichkeiten für allein arbeitende Personen.

Die Aufgabe einer Personen-Notsignal-Anlage (PNA) besteht darin, in Not geratenen Personen bei Alleinarbeit unmittelbar durch Auslösen und Übertragen von alarmierenden Personensignalen Hilfe herbeizurufen und im Notfall zusätzlich eine Sprechverbindung herzustellen. Der Personen-Alarm wird drahtlos an eine Empfangseinrichtung (EE) übertragen.

Gemäß § 10 BetrSichV muss der Betreiber Meldeeinrichtungen vor ihrer ersten Inbetriebnahme sowie nach Instandsetzungsarbeiten durch eine sachkundige Person (z. B. Kundendienstmonteure oder Hersteller) prüfen lassen. Die Funktionsfähigkeit und der einwandfreie Zustand der Meldeeinrichtungen sind gemäß den Benutzungsbedingungen und den betrieblichen Gegebenheiten in angemessenen Zeitintervallen zu überprüfen. Die Prüfintervalle und der Umfang der Prüfungen ergeben sich aus der Gefährdungsbeurteilung und sind unter Berücksichtigung der jeweiligen Herstellerempfehlungen in einer Betriebsanweisung festzulegen.

Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Auftragnehmer die vorhandenen Einrichtungen, Versorgungsanschlüsse und Betriebsstoffe (z. B. Strom, Wasser) zur Verfügung zu stellen und Zugang zu den sanitärtechnischen Anlagen und Versorgungsanschlüssen zu gewähren, damit dieser seine Leistung erbringen kann.

Es ist erforderlich, dass für das Instandhaltungspersonal ein unbehinderter Zugang sowie der notwendige Arbeitsplatz zur Verfügung gestellt werden, der jegliche Gefährdung für die Personen ausschließt. Benötigte Betriebsstoffe sind kostenfrei zur Verfügung zu stellen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil - VIII ZR 281/13 vom 15.04.2015 entschieden, dass eine außerordentliche Kündigung zum Nachteil des Mieters aufgrund der Verweigerung von Instandhaltungsmaßnahmen zulässig ist. In dem genannten Fall lehnten die Mieter dem Vermieter den Zugang zur Wohnung ab, als dieser Instandhaltungsmaßnahmen durchführen wollte.

Gemäß den Vorgaben der DIN 1988-8, Abschnitt 2, hat der Betreiber folgende Verpflichtungen für die von ihm betriebene Trinkwasser-Installation zu erfüllen. Neben dem ordnungsgemäßen Betrieb sind die Trinkwasser-Installationen durch regelmäßige Überprüfungen auf ihre einwandfreie Funktion und Mängelfreiheit zu kontrollieren und bei Bedarf durch geeignete Instandhaltungsmaßnahmen in betriebssicherem Zustand zu halten. Die Einhaltung der bei Planung und Errichtung festgelegten Betriebsbedingungen ist entscheidend für einen reibungslosen Betrieb der Trinkwasser-Installation.

Unabhängig von vorgegebenen Intervallen für Prüfungen und Wartungen müssen kontinuierlich Kontrollen auf Undichtigkeiten und Leckagewassermengen durchgeführt werden.

Die Abstände der Prüfungen sollten unter Berücksichtigung von Umgebungsbedingungen, Ausfallrisiko der Komponente, Brandgefahr sowie Erfahrungen aus früheren Prüfungen gegebenenfalls verkürzt werden.

Sämtliche durchgeführten Maßnahmen sind im Prüfbuch festzuhalten.

Falls Feuerlöschanlagen installiert sind, ist es wesentlich, darauf zu achten, dass die Hauptabsperrung nicht geschlossen wird, wenn dies zur Funktionsuntüchtigkeit der Feuerlösch- und Brandschutzanlage führen würde. Wenn aus betriebsbedingten Gründen eine Absperrung erforderlich ist, müssen alle Feuerlöscheinrichtungen mit "Außer Betrieb" Hinweisschildern versehen werden. Zusätzlich müssen Maßnahmen ergriffen werden, um den Brandschutz auf andere Weise sicherzustellen.

In der nachfolgenden Erklärung gemäß VDI 3810 Blatt 4 sind sämtliche Texte aus der Originalrichtlinie enthalten, mit Ausnahme von Teilen der Einleitung, des Anwendungsbereichs - die bereits in Teil B von VDI 3810 Blatt 1 zitiert wurden - sowie der Begriffe und Verweise auf Normen (siehe auch Teil B). Falls bestimmte Kapitel aufgrund ihres übergreifenden Charakters in der Richtlinienreihe bereits an anderer Stelle behandelt wurden, wird auf eine separate Kommentierung verzichtet. In solchen Fällen wird auf den entsprechenden Abschnitt im Kommentar verwiesen.

Diese VDI-Richtlinie ist für Planer, ausführende Betriebe (Anlagenerrichter), Eigentümer und Betreiber von raumlufttechnischen Anlagen (RLT-Anlagen) und deren Komponenten konzipiert. Die Betreiber können beispielsweise sein:

• Eigentümer

• Unternehmen des Facility-Managements (FM) und Gebäude-Managements (GM)

Für den Betrieb der Anlage ist es erforderlich, dass das Fachpersonal über angemessene technische Kenntnisse verfügt.

Es wird empfohlen, die Qualifikation des beauftragten Personals durch Schulungen und Prüfungen, beispielsweise gemäß VDI 6022, nachzuweisen.

RLT-Anlagen haben eine erhebliche Bedeutung für das Wohlbefinden der Menschen, da sie Gesundheit und Behaglichkeit beeinflussen können. Daher ist es von entscheidender Relevanz, dass die Verantwortlichen sicherstellen, dass diese Anlagen technisch und hygienisch einwandfrei erhalten werden. Die Eigentümer, Anlagenbesitzer und Betreiber sind dazu verpflichtet, die folgenden Maßnahmen umzusetzen:

• die RLT-Anlagen nach den anerkannten Regeln der Technik (z. B. VDI 6022) und gegebenenfalls nach dem Stand der Technik (siehe Arbeitsschutzge¬setz) bestimmungsgemäß zu betreiben und in ordnungsgemäßem, sicheren Zustand durch fachkundige Instandhal¬tung zu erhalten.

• Die Richtlinie dient dem Schutz des Eigentümers oder Betreibers vor falschem Betreiben, auch durch beauftragte Dritte, indem sie die notwendigen Voraussetzungen beschreibt zur

• Wahrnehmung der Betreiberpflichten/Verhaltenssicherheit,

• Betriebssicherheit der RLT-Anlagen und

• Wirtschaftlichkeit.

Diese VDI-Richtlinie enthält zusätzliche Empfehlungen für den Betrieb von RLT-Anlagen.

Raumlufttechnische Anlagen (RLT-Anlagen) und Geräte haben vielfältige Funktionen und sind ein zentraler Bestandteil der Gebäudetechnik. Sie reichen von der Klimatisierung mittels Vollklimaanlagen in gewerblichen Gebäuden bis hin zur Einhaltung produktionsbedingter Standards in Reinräumen, Sicherheitsfunktionen wie Gefahrstoffabsaugung und kontrollierter Wohnraumlüftung. Unabhängig von ihrer spezifischen Funktion ist eine angemessene Instandhaltung unerlässlich, da der ordnungsgemäße und wirtschaftliche Betrieb ohne diese Maßnahme in der Regel nicht gewährleistet werden kann.

Eine grundlegende Anforderung an RLT-Anlagen ist, dass sie keinerlei Beeinträchtigung von Schutzgütern, insbesondere der Gesundheit und der Umwelt, verursachen dürfen. Der sichere Betrieb ist daher gesetzlich vorgeschrieben. Je nach Nutzung ergeben sich aus verschiedenen Rechtsnormen Anforderungen für den Betrieb und die Instandhaltung von RLT-Anlagen, die in der täglichen Praxis umzusetzen sind. Angefangen bei der Sicherheit der Anlagen bis hin zur effizienten Energieverwendung.

Während die Sicherheit der Anlage eine zentrale Rolle bei der Erfüllung der Betreiberverantwortung für RLT-Anlagen spielt, beeinflusst die Energieeffizienz maßgeblich die Wirtschaftlichkeit des Betriebs. Der Anlagenbetreiber hat normalerweise nicht die Freiheit zu entscheiden, ob Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden oder nicht. RLT-Anlagen, die in Arbeitsstätten eingesetzt werden, müssen gemäß § 4 der ArbStättV regelmäßig gewartet und auf ihre Funktionsfähigkeit geprüft werden. Diese Anforderung gilt für die Mehrheit der Anlagen außerhalb von Privatgebäuden. Ähnliche Vorschriften zur Sicherheit der Anlagen finden sich in den jeweiligen Bauvorschriften der Länder und in der BetrSichV.

Hinsichtlich des Umweltschutzes sind die Pflichten zur Wartung und Inspektion gemäß Energieeinsparverordnung (§§11 und 12) zu beachten. Zahlreiche Studien, einschließlich solche des Umweltbundesamts, prognostizieren erhebliche Energieeinsparpotenziale bei Klima- und Kälteanlagen, im Durchschnitt etwa 35 %. Ein Teil dieser Einsparungen kann bereits durch optimierten Betrieb und angepasste Wartung realisiert werden. Diverse aktuelle Untersuchungen und Anlageninspektionen unterstreichen diese Prognosen.

Neben den gesetzlichen Anforderungen kann auch die vertragliche Verpflichtung zur Betriebsführung und Instandhaltung gegenüber potenziellen Auftraggebern bestehen. Dies betrifft eine Vielzahl von Vertragskonstellationen, wie beispielsweise im Rahmen von Facility Management- oder Wartungsverträgen.

Die Betriebsführung und Instandhaltung von RLT-Anlagen nimmt im Bereich des technischen Gebäudemanagements einen erheblichen Raum ein und stellt einen bedeutenden Kostenfaktor dar. In der Praxis führt dies naturgemäß zu vielfältigen Ansätzen bei der Umsetzung dieser Aufgaben. Obwohl kurzfristige Kosteneinsparungen durch Unterlassen der Instandhaltung erzielt werden können, werden diese Einsparungen in der Regel durch erhöhte Energiekosten und mittel- bis langfristige Instandsetzungskosten mehr als ausgeglichen. Häufig gehen mit fehlender Instandhaltung auch Sicherheitsmängel einher.

Während in vielen Fällen die gesetzlichen Anforderungen an Art und Zeitpunkt von Prüfungen und Inspektionen noch in den einschlägigen Rechtsvorschriften (z.B. Prüfverordnungen für Sonderbauten der Bundesländer oder der Energieeinsparverordnung) festgelegt sind, fehlen oft klare Vorgaben für den Betrieb und die Wartung. Die Begründung der ArbStättV verweist hierbei auf das technische Regelwerk, das üblicherweise nicht konkret durch den Gesetzgeber benannt wird. Stattdessen wird auf die jeweils relevanten allgemein anerkannten Regeln der Technik verwiesen. Zahlreiche Experten und Gerichte haben sich bereits mit der Konkretisierung dieses unbestimmten rechtlichen Begriffs beschäftigt. Es liegt letztendlich in der Verantwortung des jeweiligen Betreibers, die relevanten technischen Regelwerke für den Betrieb und die Instandhaltung seiner RLT-Anlagen zu identifizieren.