Ausschreibung: Technisches Betriebsmanagement und Wartung

Viele Betreiber stehen vor der Herausforderung, heterogene bestehende Systeme, fragmentierte Dienstleisterlandschaften und historisch gestiegene Dokumentationsniveaus in ein einheitliches Hygiene- und Betriebsmanagementsystem zu übertragen.

• Unklare Rollen- und Verantwortungszuweisungen (einschließlich nicht delegierbarer Betreiberpflichten),

• fehlende oder inkonsistente Servicebeschreibungen für die Wartung,

• unvollständige System- und Messdatendokumentation,

• reaktive statt vorbeugende Pflege,

• unzureichende SLA/KPI-Kontrolle und fehlende Eskalationslogik.

Dies führt zu erhöhten Hygienerisiken, ineffizienter Ressourcennutzung, rechtlicher Unsicherheit und vermeidbaren Kosten. Gerade in 24/7-Umgebungen wie Rechenzentren oder kontinuierlichen Produktionsanlagen ist ein reproduzierbares, auditsicheres Betriebsmodell unverzichtbar.

Ziel ist es, einen ganzheitlichen Angebots- und Kontrollrahmen für das technische Management und die Wartung von sanitären Einrichtungen in Industrie- und Großgebäuden zu entwickeln und zu beschreiben.

• eine strukturierte Beispiel-Service-Spezifikation (LV) mit präzisen Servicemodulen und Akzeptanzkriterien,

• einen SLA/KPI-Katalog für Hygiene und operative Leistung,

• Einhaltung der Einhaltung der relevanten rechtlichen und standardisierten Anforderungen,

• standardisierte Best-Practice-Prozesse für Betrieb, Wartung, Fehler- und Notfallmanagement,

• ein Mess- und Überwachungskonzept mit BMS/IWMS-Integration für auditsichere Dokumentation.

Der Beitrag liegt in der Kombination von Hygienekompetenz, Einhaltung von Standards und FM-Methodik, um ein praktikables, auditsicheres Kontrollmodell zu schaffen, das auf bestehende und neue Bausituationen übertragen werden kann.

Das entwickelte Framework integriert bewährte Standards (einschließlich DIN EN 806, EN 1717, VDI/DVGW 6023, DVGW W 551, VDI 3810-2) mit FM-Prinzipien (DIN 77200, ISO 9001) und übersetzt diese in Betriebsmodule: von der Wartungsplanung nach DIN EN 13460 über Hygiene- und Spülpläne bis hin zu KPI-gestützten Leistungskontrollen. Dies wird ergänzt durch Beispieltexte für LV-Positionen, RACI-basierte Verantwortungsmatrizen, Checklisten für Betreiberpflichten, SOPs für kritische Aktivitäten (z. B. Stichproben, Wiederinbetriebnahme) und eine Bewertungsmatrix für die Vergabe externer Dienstleistungen.

• Hygieneschutz und Rechtssicherheit: Minimierung von Legionellen- und Kontaminationsrisiken, Prüfbarkeit und Überprüfbarkeit gegenüber Behörden, Versicherern und Zertifizierern.

• Betriebsstabilität und Verfügbarkeit: Reduzierung von Ausfällen durch präventive, zustands- und risikobasierte Wartung; klare Eskalations- und Reaktionszeiten (SLA).

• Kosteneffizienz und Ressourceneffizienz: Optimierte Wartungsintervalle, gezielter Einsatz von Behandlungs- und Messtechnologie, Energie- und Wassereinsparungen durch regelkonforme Parameterisierung, Leckvermeidung und Datenbasis.

• Transparenz und Kontrollierbarkeit: Einheitliche Service-Definitionen, KPIs mit Zielwerten, von BMS/IWMS unterstützte Dokumentation und kontinuierliche Verbesserung.

Dies schließt die Lücke zwischen normativen Anforderungen, technischer Realität und FM-Praxis. Das Ergebnis ist ein reproduzierbares, skalierbares Betriebsmanagementmodell, das Gesundheits- und Betriebsrisiken reduziert, die Einhaltung der Vorschriften stärkt und gleichzeitig die Kosten handhabbar macht.

Sanitäre Einrichtungen umfassen alle Einrichtungen zur Bereitstellung, Verteilung, Behandlung, Nutzung und Entwässerung von Wasser sowie zur Sicherstellung der hygienischen Trennung der Medien.

• Kalt-/Warmwasserversorgung: Zuleitung, Hauptverteilung, Steigleitungen, Boden- und Absaugpunkte, Warmwasseraufbereitung (Speichertanks, Sofortwasserbereiter, Frischwasseranlagen) und Zirkulationskreise.

• Zirkulationssysteme: Hydraulisch ausgerichtete Rückläufe mit Steuer- und Saitenventilen; Ziel ist es, die Temperatur aufrechtzuerhalten (z. B. TWW-Durchfluss ≥ 60 °C, Rückfluss ≥ 55 °C).

• Druckverstärkersysteme und Druckbehälter: Sicherstellung ausreichender Versorgungsdrucke mit Redundanz- und Schutzkonzepten (Trockenlaufschutz, Rückflussverhinderung).

• Wasseraufbereitung: Enthärtungs-, Filtrations-, Entsalzungs-/DI- und Desinfektionssysteme (UV-, Oxidations- und Dosierungssysteme) einschließlich Überwachungsgeräte (Leitfähigkeit, Trübung, UV-Intensität).

• Abwasser- und Hebesysteme: Abwasser- und Regenwasserentwässerung, Rückflussventile, Hebesysteme für Unterbodeninstallationen, Belüftung.

• Abscheidersysteme: Fettabscheider (DIN 4040-100/EN 1825) und leichte Flüssigkeitsabscheider (DIN 1999-100/EN 858) mit Entleer-, Wartungs- und Generalinspektionsregimen.

• Regenwasser- und Grauwassersysteme: Getrennte nicht-trinkbare Wasserleitungen für Bewässerung oder Toilettenspülung mit Vorbehandlung, Speicherung, Kennzeichnung und strikter Systemtrennung.

• Füll- und Entwässerungspunkte: Füllanschlüsse für Heiz-/Kühlsysteme (mit Systemseparator), Spül- und Probenahmepunkte, externe Tapppunkten (frostfest, markiert).

Die Systemgrenze umfasst die Schnittstellen zu benachbarten Gewerben (Heizung, Kühlung, Klimaanlage, Löschwasser, Gebäudeautomation) und erfordert klare Verantwortlichkeiten und Trennkonzepte.

• Vorbeugende Wartung: Vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung von Funktionsverlust. Merkmale: Zeit- oder Nutzungsbedingt (Intervalle je nach Hersteller/DIN, z. B. jährliche Tests von Rückflussverhinderern).

• Zustandsbasierte Wartung (CBM): Auslösung basierend auf gemessenen Bedingungen (Temperaturdrift in Zirkulationskreisen, Trübungsspitzen, Druckpulsationen).

• Risikobasiert: Priorisierung nach Ausfallwahrscheinlichkeit und Konsequenzen (Risikomatrix).

Reaktive Reparatur nach einem Ausfall oder bei Feststellung von Abweichungen, vorzugsweise durch SLA kontrolliert und mit Ursachenanalyse.

Daten- und modellbasierte Prognosen (Trend- und Anomalieerkennung), die zunehmend durch BMS/IoT-Integration ermöglicht werden.

DIN 31051 strukturiert außerdem die Wartungsaufgaben und -niveaus: von einfachen Bedienerkontrollen (T1) und fachkundiger Wartung (T2) bis hin zu fachkundigen Inspektionen und komplexen Reparaturen (T3). Ein praktisches Klassifikationsraster vereint Kritikalität (Hygiene, Verfügbarkeit), Zugänglichkeit, Redundanz und rechtliche Anforderungen zu einem abgestuften Intervall und Ressourcenplanung.

Ein widerstandsfähiges Organisationsdesign verankert Hygiene, Rechtssicherheit und Verfügbarkeit in klar definierten Rollen mit gelagerten Befugnissen, Qualifikationen und Stellvertretern. Das folgende Vorbild hat sich in Industrie- und Großgebäuden bewährt:

• Trägt die Gesamtverantwortung für die Qualität des Trinkwassers bis zum Zeitpunkt der Entnahme.

• Sichert Ressourcen, Organisationsstruktur und die Befugnis, Anweisungen zu erteilen (Compliance by Design).

• Ernennt die "hygienisch verantwortungsvolle Person" (VDI/DVGW 6023, Kategorie A).

• Verantwortlich für technisches Management und die Umsetzung von Betreiberverpflichtungen (TrinkwV, BetrSichV).

• Genehmigt Wartungs- und Hygienepläne, Freigaben für Stilllegung/Teilschließungen sowie Notfallmaßnahmen.

• Bedient Schnittstellen zu Heizung/Kühlung/RLT, GA/GLT, Feuerschutz und Küchentechnologie.

• Erstellt/aktualisiert den Hygieneplan, die Spül- und Probenahmekonzepte.

• Untersucht Maßnahmen im Falle von Legionellenbefunden; koordiniert Berichte an die Behörden.

• Führt Schulungen (Kategorie A/B) und Hygiene-Audits durch oder überwacht sie.

• Orchestriert die Abläufe, koordiniert interne Teams und externe FM-Dienstleister.

• Verantwortlich für SLA/KPI-Berichterstattung, Budget und Leistungsnachweis.

• Moderiert die technische Lösung, Korrektur und Eskalationskommunikation.

• Qualifizierte Personen/Experten für Rückflussverhinderer, Systemtrenner, UV-Strahlen, Abscheider und Drucksysteme.

• Führt Inspektionen, Wartungen, Reparaturen, Kalibrierungen, Spülungen und Messungen nach Plan durch.

• Erstellt WO-/Checklistenprotokolle, meldet Abweichungen strukturiert (Fehlerberichte mit Hinweis auf die Ursache).

• Betreibt das BMS/GA, gewährleistet Datenqualität, Alarmierung (≤ 5-minütige Weiterleitung), Betriebszeit (≥ 99 %) und Cyber-Hygiene.

• Verwaltet Masterdaten, Pflanzenhierarchie, Messpunkte; Gewährleistet auditsichere Archivierung.

• Schnittstelle zu Laboren (Datenimport) und Berichterstattung.

• Verantwortlich für Risikobewertungen (LOTO, Heißarbeiten, Schachtarbeiten ASR A3.7/DGUV), Register von gefährlichen Stoffen, Entsorgung.

• Überwacht die Umsetzung von Schutzmaßnahmen und Anweisungen.

• Anchors-Prozesse gemäß ISO 9001/14001; Pläne für interne Audits, Management-Überprüfungen, CIP.

• Einrichtung eines digitalen Pflanzenbuchs im IWMS mit Pflanzenhierarchie, Trennpunkten, Mess-/Probepunkten, Ziel-/Grenzwerten.

• Dokumentationsregeln: Unveränderliche Protokolle, Versionskontrolle, Aufbewahrung ≥ 10 Jahre für Hygieneberichte.

• Jahresplan nach DIN EN 13460/DIN EN 806-5: Intervalle, Ressourcen, Abhängigkeiten.

• Tägliche/wöchentliche Checklisten (T1), fachkundige Wartung (T2), fachkundige Inspektionen (T3).

• Zustands-/risikobasierte Auslöser (Temperaturabweichungen, Trübungsalarme, Pumpenstarts pro H).

• Standard-WO mit klarer Servicebeschreibung, Sicherheitsgenehmigungen (Arbeitserlaubnis), LOTO, Fotodokumentation.

• Endgültige Annahme mit Checklisten, KPI-Relevanz (pünktlich, qualitativ hochwertig, vollständig dokumentiert).

• Bewertung technischer/organisatorischer Veränderungen (z. B. Umwandlungen, Materialänderungen) in Bezug auf Hygiene, EN 1717 Trennung, BetrSichV, AwSV.

• Pflichtdokumente: Risikoanalyse, Schema-Aktualisierung, Funktionstest, Bewertung gemäß DIN 2403, offizielle Benachrichtigungen.

• Pflichtschulungen: VDI/DVGW 6023 Kat. A/B, DGUV-Themen (Kanaldeckel, LOTO, Chemikalien), Ersthelfer.

• Kompetenzmatrix mit Gültigkeiten, Rezertifizierungsfristen, Nachweisen im Vermögensbuch/CAFM.

• Vorqualifikation (VDI/DVGW 6023, Fachwissen), SLA-Fixierung, KPI-Board, Bonus-Malus.

• Regelmäßige Servicebewertungen, Vor-Ort-Audits, zufällige Tests von Protokollen und Messinstrumenten.

• pülpläne (≤ 72 H), Temperatur- und Volumenflussregelungen, mikrobiologische Probenahmen gemäß DVGW W 551/W 553.

• Ablauf der Ergebnisse: Schwellenwerte, sofortige Maßnahmen, Informationen/offizielle Benachrichtigung, Ursachenanalyse, Neustichproben.

• A Hygiene-kritisch (Legionellenalarm, TWW-Ausfall): Reaktion ≤ 2–4 Stunden, Stabilisierung ≤ 24 Stunden.

• B Abwasser/Heben mit Rückstoßrisiko: Reaktion ≤ 2 Stunden, Gleichrichtung ≤ 24 Stunden.

• C-Komponentenfehler ohne vollständigen Verlust: Reaktion ≤ 4 Stunden, Gleichrichtung ≤ 24–48 Stunden.

• D Nicht-kritisch: Reaktion ≤ 1–2 WT, fix ≤ 5 WT.

• Alarmakzeptanz, Blockieren von aerosolbildenden Anklopfpunkten (Duschverbote), thermische/chemische sofortige Maßnahmen.

• Informationsoperator/-autorität, Ursachenanalyse (Hydraulik, Temperatur, Stagnation), Sanierungsplan, Neubeprobung.

• Vollständige Dokumentation und Nutzerkommunikation.

• Druck-/Durchflussmelder von BMS, Leckabfindung, Abschaltung, Wasserschadensbegrenzung, Dokumentation für die Versicherung.

• Pfad: Wasserbilanzanalyse, Reparatur, Trocknung, Schimmelprävention.

• Automatische Umgehung/Entladung im Falle von Grauwasser; Für Trinkwasser: Stopp der kontaminationskritischen Zuleitungen, Ersatzmaßnahme (z. B. temporäre Chlorierung), Fehlerkorrektur, Validierung.

• Überprüfen/schließen Sie Rückwasserklappen, Hebesysteme im Notfallmodus, blockieren Sie niedrig gelegene Abzugspunkte, alarmieren Sie die Entsorgungskette.

• Kontrollzentrum rund um die Uhr als einziger Ansprechpartner, Eskalationsstufen (technisches Management → Betreiber → Behörden).

• Pflichtmeldungen entsprechend Zeit und Inhalt; Pressebüro/Kommunikation erstellt (Vorlagen).

• Spülung und Temperaturregime, Funktions- und Lecktests, Probenahme, Genehmigung durch den Hygienebeauftragten/technischen Management.

Die Planung und der Betrieb der Trinkwasserversorgung in großen Gebäuden folgt dem Hygieneprinzip: niedrige Kaltwassertemperaturen (≤ 25 °C, empfohlen ≤ 20 °C) und stabile Warmwassertemperaturen (Durchfluss ≥ 60 °C, Rückfluss ≥ 55 °C, ΔT ≤ 5 K) gemäß den anerkannten Regeln (einschließlich DVGW W 551, DIN EN 806/DIN 1988). Was die Planung betrifft, müssen hydraulisch ausbalancierte Stränge, kurze Verweilzeiten, keine Sackgassen und eine einheitliche Isolierung gemäß GEG implementiert werden, um den Wärmetransfer von heißem zu kaltem Wasser zu vermeiden.

• Lagerladesysteme: Hohe Spitzenlastkapazität, aber erhöhte Anforderungen an Temperaturerhaltung und Legionellenprävention. Ausreichend dimensionierte Ladekapazitäten, Rücklauftemperaturen ≥ 55 °C, regelmäßige thermische Desinfektionszyklen und ein guter Durchfluss durch den Speichertank (Vermeidung von Schichtbrüchen) sind notwendig.

• Süßwasserstationen (FWS): dezentralisiert oder zentralisiert mit Plattenwärmetauschern; Hygienischer Vorteil aufgrund geringerer Gedächtnisgehalte. Erfordern ausreichende Primärstromtemperaturen, hydraulische Stabilität und Kontrolle gegen kaltes Vorwärmen.

• Sofortiger Warmwasserbereiter (DLE): Dezentralisiert bei niedrigem Wasserhahnvolumen; Minimieren Sie Speicherstagnation, benötigen jedoch leistungsstarke elektrische Infrastruktur und, falls nötig, Lastmanagement.

• String-Reglerventile mit thermischer oder hydraulischer Steuerung gewährleisten definierte Rücklauftemperaturen. Für große Netzwerke hat sich eine Kombination aus statischer Balance und dynamischer Regelung (temperaturkontrolliert) bewährt.

• Umwälzpumpen müssen mit variabler Drehzahl konstruiert werden; Steuerung anhand von Temperatur- und Volumenflusskriterien. Nächtliche Reduktionen sind nur dann hygienekonform, wenn die Temperaturziele erreicht werden.

• Materialien und Beschläge müssen hygienisch angemessen ausgewählt werden; Elektronische Wasserhähne mit automatischer Spülung helfen, Stagnation zu vermeiden (Spülintervalle ≤ 72 H).

• Für Spitzenanforderungen mit n+1-Redundanz, frequenzgesteuerten Pumpen, Druckstoßbegrenzung, Trockenlaufschutz und druckseitigen Druckbehältern für die Membran konzipiert.

• Hygienisches Design: Vermeidung von Toträumen, regelmäßiges Schalten/Drehen der Pumpen, Bypass-Ventile nur mit definierter hygienischer Funktion. Rückflussverhinderung und Rücklaufvorrichtungen müssen gemäß EN 1717/DIN EN 806-5 bereitgestellt werden.

• Mess- und Zustandsüberwachung: Druck, Durchfluss, Pumpenstarts, Motorlagertemperatur, Vibrationen; Verbindung zum BMS mit Alarmierung.

• Ionenaustausch (NaCl-Regeneration) zur Verringerung der Wasserhärte und zur Vermeidung von Kalkablagerungen in Wärmetauschern und Armaturen. Strebe die Härte je nach Anwendung an, falls nötig eine partielle Härtung mittels Mischung.

• Hygiene und Sicherheit: Regelmäßige Regeneration, Salz an trockenen Orten lagern (TRGS 510 beachten), Solebehälter abdecken, mit Geruchsfallen überlaufen. Leitfähigkeit/Resthärte überwachen; Umgehung nur mit Systemseparator.

• Schutz- und Feinfilter gemäß DIN EN 806-2 im Hauseingang; Rückspülbare Filter mit dokumentierten Rückspülintervallen, alternativ Kartuschenfilter mit Wechselprotokollen.

• Downstream-Filtration (z. B. Aktivkohle) dient nur einem strengen Hygienekonzept, da Nährstoffretention Biofilm fördern kann. Differenzdruckmessung zur Überwachung des Zustands, regelmäßige Desinfektion.

• DVGW-konforme UV-Systeme (z. B. W 293/W 294) mit einer sicheren Dosis von üblicherweise ≥ 400 J/m², abhängig von UV-Transmission und Zielkeimreduktion.

• UVI-Sensoren, Temperaturüberwachung, Stundenmesser, Lampen- und Quarzwechsel je nach Hersteller; Validierung nach Inbetriebnahme und nach Lampenaustausch.

• Sicherheit: Failsafe-Logik (Alarm bei Unterdosis, Abschaltung nach Risikobewertung bei Notwendigkeit), Umgehungskonzept mit dokumentiertem Betriebsmodus; Keine "unkontrollierte" Umgehung der Behandlung.

• Prozess: Chlor, Chlordioxid, Ozon. Verwenden Sie vorzugsweise als vorübergehende Maßnahme (z. B. Sanierung) oder in Prozesswasser-/Grauwasserkreisläufen.

• Dosierungspunkte mit ausreichendem Mischabstand, Überwachung von Redox-/Chlorresten, Einhaltung von Grenzwerten. Chemikalienlagerung und -handhabung gemäß GefStoffV/TRGS, Leckabtropfschalen, Notfalldusche/Augenspülflasche, Belüftung.

• Neutralisierungs- und Spülpläne im Falle einer Betriebsänderung; Überprüfung der Messprotokolle.

• Qualitätsvariablen: Temperatur, Leitfähigkeit, pH-Wert, Trübung, UV-Intensität, Volumenfluss, Druck; periodische mikrobiologische Probenahme gemäß DVGW W 551/W 553.

• Interlocks: Erzwungene Ventilpositionen, Pumpenverriegelung unter kritischen Bedingungen, definierte Abflusswege für nicht trinkbares Wasser (Kat. 5) im Falle eines Behandlungsfehlers.

• Redundanz: n+1 für kritische Bauteile (Pumpen, UV-Netzteile), USV/Stromersatz für Steuerung/Alarm. Regelmäßige Funktions- und Plausibilitätsprüfungen, Kalibrierungskonzepte.

• Bemessung nach DIN 1986-100/EN 12056 unter Berücksichtigung von Steigung, Belüftung und Strömungsgeschwindigkeiten. Die Materialwahl hängt von Medium und Temperatur ab.

• Halte Geruchsfallen und Lüftungsschlitze funktionsfähig; Stellen Sie Inspektionsöffnungen für die Reinigung bereit. Minimieren Sie das Eindringen von Fett und Feststoffen.

• Trennung mit Fäkalien/Fäkalienfreien, Doppelpumpensystemen mit automatischer Schalt- und Interferenzschaltung; Trockenlaufschutz, Rückflussverhinderung, Geruchsdichtigkeit.

• Alarm lokal und am BMS (Hochwasserstand, Pumpenausfall, Netz-/USV-Ausfall); Regelmäßige Testkreise, Rückspülung der Druckrohre.

• Notfallbetriebskonzepte (Bypass, mobile Pumpe), Wartung, Zugänglichkeit und Arbeitssicherheit (Schachtzugang ASR A3.7, Gasdetektor).

• Schutz gegen Rückwärtswasser bis zum Rückwärtswasser (meist am oberen Straßenrand) mit Rückwasserventilen oder Hebesystemen; Strukturelle Anordnung nach DIN 1986-100.

• Regelmäßige Funktionsprüfungen und Reinigung des Rückflussschutzes; Benutzeranleitung in Gebieten mit Gefahr von Backwater.

• Neue und bestehende Tests gemäß DIN EN 1610/DIN 1986-30 (Luft/Wasser); Regelmäßige Sicht- und Kamerakontrollen, insbesondere in kontaminierten Bereichen (Küchen, Labor).

• Reinigungspläne mit dokumentierten Operationen; Vermeidung von Hochdruckschäden; Professionelle Entsorgung von Waschwaren.

• Kategorie 1–2: Einfache Rückflussverhinderer (z. B. Typ EA) sind ausreichend, sofern nur ein Qualitätsverlust ohne Gesundheitsrisiko zu erwarten ist.

• Kategorie 3–4: Regelbare Systemabscheider mit mittlerem Schutz, z. B. Typ BA (reduzierter Druckzonenabscheider) mit Testanschlüssen und Entwässerung; jährliche Inspektion.

• Kategorie 5: Medien mit einer pathogenen Gefahr (z. B. Grauwasser, Regenwassertanks, Löschwasser mit Zusatzstoffen) erfordern freie Auslasse vom Typ AA/AB oder strukturell getrennte Trennstationen mit Lufteinlass; Mechanische Rückflussverhinderer sind unzureichend.

• Barrierefreiheit, frostfreie Installation, Entwässerungsoption für Testanschlüsse, Markierung, Inspektionsaufkleber, Testbericht.

• Typische Anwendungen: Heiz-/Kühlauffüllung (mindestens BA), Labore/Prozesswasser (BA oder höher), externe Anzapfpunkte (Vakuumschutzschalter), Löschwasser (AA/AB mit DIN 14462-konformem Transfer).

• Hygienische Armaturen mit Minimierung des Stagnationsvolumens, optionaler thermischer Desinfektionsfunktion und automatischen Spülzyklen.

• Außen-Tapping-Punkte frostfrei, mit integriertem Rohrbelüfter/Vakuumschalter; Klare Trennung zwischen Trink- und Nicht-Trinkwasseranschlüssen.

• Für Grauwasser-/Regenwassernutzung getrennte Verteilnetze mit freien Umschlagpunkten, freiem Auslass und Überlauf in die Entwässerung; Vorsichtsmaßnahmen im Falle eines UV-/Behandlungsfehlers (automatischer Auswurf).

• Löschwassertrennung gemäß DIN 1988-600/DIN 14462 mit Transfertanks/Trennsektionen.

• Pipeline-Markierung gemäß DIN 2403 inkl. Fließrichtung; Deutliche Hinweise "Kein Trinkwasser" an Nicht-Trinkwasser-Entnahmepunkten.

• Markierung von Probenahmepunkten, Systemtrennern, Trennpunkten in Plänen und vor Ort.

Die Instandhaltungsstrategie für sanitäre Einrichtungen folgt einer Hygiene-Priorität und dem Prinzip der überprüfbaren Compliance.

• DIN EN 13460 (Dokumentation für Wartung): Struktur, Inhalt und Mindestinformationen für Wartungsdokumente und -pläne.

• VDI 3810 Teil 2 (Betrieb und Wartung von Trinkwasseranlagen): Betreiberpflichten, Aufgaben und Verifikation.

• VDI/DVGW 6023 Teil 3 (Hygieneplan, Attachment Book): Hygieneorganisation, Ausspülung und Probenbehandlung, Qualifikation.

• DIN EN 806-5/DIN 1988 (Inspektion/Wartung): Intervallausrichtungen (z. B. Tabelle A.1) und Bauteilanforderungen.

• DVGW W 551/W 553 (Legionellenschutz): Temperaturkontrolle, Probenahme, Maßnahmen.

Ziel ist es, ein auditsicheres, risikobasiertes Wartungssystem zu schaffen, das Hygienerisiken minimiert, Verfügbarkeit und Lebenszykluskosten optimiert und alle Verifikationsverpflichtungen erfüllt.

• T1 – Bedienerorientierte Prüfungen: visuelle/funktionale Prüfungen, einfache Messungen und Spülen gemäß Checkliste; Keine Eingriffe bei sicherheitsrelevanten Versammlungen.

• T2 – Fachkundige Wartung/Inspektion: Demontage/Anpassung der Bauteile (z. B. Zirkulationsventile, Filterwechsel), Kalibrierungen; Fachwissen für spezialisierte Montagen.

• T3 – Experteninspektionen/-reparaturen: Periodische Inspektionen von Systemen, die überwacht werden müssen (z. B. Systemabscheider Typ BA, Druckbehälter gemäß BetrSichV), gründliche Reparaturen, Validierungen.

• I – Inspektion: Zustandsbewertung, Messung, Diagnose (Temperatur-/Durchflussprofile, UV-Intensität, Druckdifferenz).

• W – Wartung: Wartungsmaßnahmen (Reinigung, Schmierung, Filter-/Lampenaustausch, Dichtungen).

• R – Reparatur: Beseitigung festgestellter Mängel/Defekte (z. B. Austausch defekter Pumpen oder Ventile).

• Verbesserung: Technische/organisatorische Optimierungen (z. B. dynamische Zirkulationsregelung, automatisierte Spülventile, Nachrüstung von Sensoren).

Diese Struktur muss im Modellgrößenverzeichnis (LV) abgebildet und vertraglich mit Akzeptanzkriterien gespeichert werden.

• Zeitbasiert: Hersteller und Standardintervalle (DIN EN 806-5, VDI 3810-2) als Mindeststandard.

• Zustandsbasiert (CBM): Auslösung basierend auf gemessenen Variablen (Temperatur, UVI, Differenzdruck, Pumpenstart/h).

• Risikobasiert (RCM/FMEA): Kritikalität = Eintrittswahrscheinlichkeit × Auswirkungen (Hygiene, Verfügbarkeit, Umwelt). Kritische Komponenten erhalten engere Abstände und Redundanztests.

• Temperatur- und Zirkulationsregelung (TWW): GLT kontinuierlich an Generatoren/Zirkulation;

• Zufällige manuelle Messungen an Endpunkten monatlich/vierteljährlich.

• Ziele: VL ≥ 60 °C, RL ≥ 55 °C, ΔT ≤ 5 K; Kaltes Wasser ≤ 25 °C (empfohlen ≤ 20 °C).

• Spülmanagement: Waschen Sie alle selten verwendeten Rohre/Anschlüsse automatisch oder manuell alle ≤ 72 Stunden; Aufzeichnung.

• Legionellenproben: Regel: Alle 3 Jahre in kommerziellen/öffentlich genutzten Einrichtungen ohne besondere Risikosituation;

• jährlich in Risikobereichen (z. B. Gesundheitswesen, sensible Nutzergruppen) oder im Falle von Auffälligkeiten; Misst > 100 CFU/100 ml.

• Rückflussverhinderer/Systemtrenner (EN 1717): Funktionstest jährlich (T2/T3), dokumentierte Testwerte; Der Typ-BA-Test mit Testverbindungen ist verpflichtend.

• Filter/Entweichung: Backwash-Filter: Backwash-Intervalle 2–8 Wochen (je nach Differenzdruck/Hersteller).

• Kartuschenfilter: 6–12 Monate oder nach Druckverlust; Hygienische Entfernung.

• Abschwächung: Regeneration läuft fort; Salze-/Pflanzenkontrolle vierteljährlich; Monatliche Messung der Resthärte.

• UV-Desinfektion: kontinuierliche UVI-Überwachung; Lampenaustausch nach Betriebszeiten/Hersteller (oft 8–12.000, meist jährlich); Jährliche Validierung.

• Druckverstärkersysteme: Monatliche visuelle/funktionale Inspektion; Wartung halbjährlich/jährlich (Druckgefäße, Membranen, Ventile, Lager); Schwingungs-/Lageranalyse nach Bedarf.

• Hebegeräte: Vierteljährliche Inspektion (Schwimm/Ebene, Rückströmung, Dichtung); Pflege alle sechs Monate; Jährlicher intensiver Test (Spüldruckleitung).

• Entwässerung: Jährliche Sichtkontrolle; Reinigung nach Bedarf/Ladung; Lecktests werden regelmäßig gemäß DIN 1986-30/EN 1610 (standort- und rechtsrahmenspezifisch) durchgeführt.

• Separator: Entleerung monatlich–vierteljährlich (lastabhängig); Pflege mindestens jährlich; Generalinspektion durch Experten ≤ 5 Jahre.

• Mess-/Sensortechnologie: Kalibrierungs-/Plausibilitätsprüfungen alle sechs Monate/jährlich; Umtausch nach MTBF/Hersteller.

• Dokumentation: Fortlaufende Protokollierung in BMS/IWMS; Führe Hygieneberichte ≥ 10 Jahre auf.

• Abweichungen von Zustands- und Risikoanalysen müssen im Vermögensbuch mit Begründung dokumentiert werden.

Das Mess- und Überwachungskonzept verankert Hygiene, Sicherheit und Verfügbarkeit in messbaren, auditsicheren Parametern.

• Klare Service-Level-Vereinbarungen (SLA) mit Prioritätsklassen und Reaktions-/Sanierungszeiten,

• einen KPI-Katalog mit klarer Zähler-/Nennerdefinition und Zielwerten,

• ein standardkonformes Mess- und Verifikationskonzept gemäß VDI 3810-2 und VDI/DVGW 6023-3 (Werksbuchhaltung, Logging, Prüfanlagenmanagement),

• BMS/IWMS unterstützte Datenerfassung mit hoher Verfügbarkeit, schneller Weiterleitung und auditsicherer Archivierung.

Hygienevorrang (VDI/DVGW 6023, DVGW W 551/553), "Temperatur vor Energieeinsparung" in hygienekritischen Situationen, Datenintegrität und Beweissicherheit.

• Ein hygienekritischer Beispiel: Legionellenalarm, Versagen der TWW-Zubereitung/-zirkulation, UV-Unterdosierung von Trinkwasser, Kontamination/fehlende Systemtrennung.

• Ziel: Reaktion ≤ 2–4 H; Stabilisierung/Korrektur ≤ 24 Stunden.

• Dienst: Sofortige Eskalation an den Hygienebeauftragten/technischen Management, offizielle Benachrichtigung gemäß den Spezifikationen.

Fehlfunktion des Hebesystems, Ausfall des Rückflussventils, Benachrichtigung über Hochwasserniveaus.

• Ziel: Reaktion ≤ 2 Stunden; Beheben Sie ≤ 24 Stunden.

Ausfall einer einzelnen Pumpe, Druckanstieg (n−1 vorhanden), Filterkontaminationsalarm, Unternetzfehler.

• Ziel: Reaktion ≤ 4 Stunden; Fix ≤ 24–48 H.

• Signalverfügbarkeit hygienerelevanter Datenpunkte ≥ 99 %; Alarm wird ≤ 5 Minuten weitergeleitet.

• Datenlückenmanagement: Ab 15-minütigem Signalverlust automatische Interferenzklasse C (für hygienerelevante Signale B) Rückgriff auf lokalen Datenlogger/Handmessung; Folgedokumentation innerhalb von 24 Stunden.

• IT/OT-Sicherheit: Ereignisreaktion im Falle von Cybervorfällen mit Auswirkungen auf die Überwachung als Priorität A (Schutz hygienekritischer Kontrollen).

SLA-Compliance wird monatlich gemeldet (SLA-Erfüllungsrate; Bonus-Malus-Regulation), Abweichungen lösen Ursachenanalysen aus.

Die wirtschaftliche Bewertung von sanitären Einrichtungen folgt dem Lebenszyklusansatz (Gesamtbesitzkosten).

• Investition (CAPEX): Planung, Komponenten (Rohre, Verschraubungen, Behandlung/Desinfektion, Pumpen, BMS), Installation, Inbetriebnahme/Validierung.

• Betrieb (OPEX): Energie (Wasserheizung, Pumpen), Wasser- und Abwassergebühren, Verbrauchsmaterialien (Filter, UV-Lampen, Salz, Chemikalien), Entsorgung (Fett/Leichtflüssigkeiten), Laborkosten (Proben), Personal und externe Dienste (Wartung, 24/7 Bereitschaft).

• Wartung: Inspektion/Wartung, Ersatzteile, Generalinspektionen (Abscheider, Systemabtrenner), Kalibrierungen, ZÜS/TRBS-Tests.

• Risiko- und Schadenskosten: Erwartete Werte aus der Wahrscheinlichkeit des Auftretens × Schadensausmaß (z. B. Legionellenbefunde bei Betriebsunterbrechung, Rückwölbungsereignisse, Wasserschäden).

• Demontage/Anpassungen: Modifikationen (MOC), Renovierungen, Entsorgung am Lebensende.

• Warmes Trinkwasser: Energie für Erzeugung/Zirkulation, Isolierungsstandard, hydraulische Qualität (ΔT, Zirkulationsverluste).

• Rekonditionierung/Desinfektion: Verbrauchsmaterialien, Kalibrierung/Validierung, Qualitätsüberwachung.

• Abwasser/Heben: Energie für Pumpen, Reinigung/Inspektion, Rückflussschutz.

• Trenner: Regelmäßige Entsorgungs- und Entsorgungsgebühren, Generalinspektion.

• BMS/Sensortechnologie: Investieren Sie in Messpunkte, Lizenzen, Wartung; amortisiert durch Risikoreduktion und Effizienzsteigerungen.

Die Idee des Lebenszyklus zwingt zu einer integrierten Entscheidung: Zusätzliche Investitionen in Hygiene- und Effizienztechnologie zahlen sich durch senkbare OPEX und geringere Risikokosten aus.

Prävention zahlt sich aus, weil schädliche Ereignisse hohe direkte und indirekte Kosten verursachen.

• Legionellenprävention

• Vorbeugungspaket: Hydraulikbalancierung, Temperaturerhaltung, Spülmanagement ≤ 72 Stunden, Sensoren (Temperatur/Durchfluss), Probenplan, Schulung.

• Jährliche Kosten (Orientierung, je nach Objekt): 0,5–1,5 % des Vermögenswerts für Wartung/Überwachung; Labor 2.000–5.000 €; Ausbildungskurse 1-3.000 €.

• Schäden: Teilweise Gebäudeschließungen/Duschverbote, Notfallmaßnahmen (Desinfektion), mehrere Nachproben, rechtliche und reputationsbedingte Kosten. Die Gesamtbelastung beträgt schnell 50–250.000 € pro Ereignis, in empfindlichen Bereichen höher.

• Vorteile: Erwarteter Wert der vermiedenen Ereignisse + mildere Ergebnisse + Versicherungsschutz (auditsichere Nachweise).

• Vorbeugungspaket: Druckstoßmanagement, Lecküberwachung (Differenzialausgleich, Sensoren), Materialqualität, geordnete Ausdehnungskompensation.

• Einsparungseffekt: Vermeidung größerer Schäden (€100–500.000 inkl. Folgeschäden, Ausfallzeiten, Trocknung) und Verringerung von "stillen" Verlusten (z. B. 1–3 % des Verbrauchs).

• Vorbeugungspaket: Doppelpumpen, vierteljährliche Kontrolle der Hebestation, jährliche Inspektion/Rohrreinigung bei Bedarf sowie Rückflussschutz gemäß DIN 1986-100.

• Schadenskosten: Kontaminationsschäden, Betriebsunterbrechung, Sanierung. Einzelereignisse liegen oft im fünfstelligen Bereich.

• Vorbeugungspaket: Korrekte Auswahl des Abscheiders (BA/AA/AB), jährliche Inspektionen, klare Trennpunkte, Beschriftung.

• Schadenskosten: Kontaminationsereignis mit hohem Haftungsrisiko; Regulatorische Anforderungen, Betriebsbeschränkungen.

Die wirtschaftlich sinnvolle Strategie ist ein risikoangepasstes Präventionsniveau: hohe Dichte von Maßnahmen mit hoher Kritikalität (Hygiene, Verfügbarkeit), flankiert von einer Zustandsbewertung zur Feinjustierung der Intervalle.

• Druckregelung und Ventiltechnologie

• Effekte: Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Senkung des Netzbetriebsdrucks auf das Niveau, das die Nachfrage deckt, den spezifischen Wasserverbrauch um 5–10 % reduziert (abhängig vom Verbraucher) und den Verschleiß der Ventile sowie die Leckagevorrichtungen reduziert.

• Berechnungsbeispiel: Jahresverbrauch 100.000 m³; Druckoptimierung reduziert 7 % → 7.000 m³ Einsparungen. Bei kombinierten Wasser-/Abwassergebühren von 6,50 €/m³ entspricht dies einem Investitionsbedarf von 45.500 € pro Jahr (Druckminderer, Mess-/Regelungstechnik), z. B. 30.000 bis 60.000 € → Rückzahlungsfrist 0,7–1,3 Jahre.

• Bedarfsorientierte, automatisierte Spülhähne verhindern Stagnation mit minimalem Wasserverbrauch (Zeit-/Temperatur-/Volumen-basiert), Einsparungen von 20–40 % sind im Vergleich zu starren Spülungen möglich.

• Zonenmessung (Haupt-/Submeter-) und Schwellenwertanalyse erkennen in einem frühen Stadium stille Verluste. Schon 1 % Verlust bei 100.000 m³ entspricht 1.000 m³ bzw. 6.500 € pro Jahr; größere Unterschiede werden zum relevanten OPEX-Treiber.

• Isolierung nach GEG und thermischer Entkopplung: Reduziert den Wärmetransport ins Kaltwasser (hygienischen Mehrwert) und Wärmeverluste in der Zirkulation je nach Anfangszustand um 10–25 %.

• Pumpen mit Frequenzwandler und temperaturgesteuerter Regelung: 20–50 % Stromeinsparung bei stabilen Temperaturbereichen gleichzeitig (Hygieneziel bleibt oberste Priorität).

• Hydraulisches Ausgleich: Minimiert Überlieferung, reduziert Rücklauftemperaturabweichungen und reduziert die Pumpenarbeit.

• Ein bedingungsbasierter Filterwechsel nach Δp anstelle eines starren Zeitplans spart Material- und Entsorgungskosten; UV-Überwachung mit UVI-Überwachung verhindert übermäßigen Betrieb und gewährleistet Wirksamkeit.

• Die Entweichung durch bedarfsorientierte Regeneration spart Salz und Abwasser; Abfallkontrolle optimiert die Härte für die Lebensdauer des Systems.

• Der Ersatz von Trinkwasser in Nicht-Trinkwasseranwendungen (z. B. Toilette, Bewässerung) senkt die Gebühren; zusätzliche OPEX für Behandlung/UV werden durch Substitution und Steuereinsparungen gegenfinanziert.

• Die Kosteneffizienz hängt vom Standort und vom Lastprofil ab; Praktische Werte zeigen Rückzahlungen zwischen 4 und 10 Jahren mit geeigneten Volumina und Betriebsprofilen.

• Potenzielle Subventionen für Wasser- und Energieeffizienzmaßnahmen, Digitalisierung (Überwachung/BMT), Leckverhinderung oder Grauwasser-/Regenwassernutzung hängen von den Bundes-, Kommunen-/EU-Mitteln ab. Überprüfen Sie die Förderberechtigung in einem frühen Stadium und integrieren Sie diese in die Investitionsberechnung.

• Beispielspezifikationen (W/I/R/B) für jede Systemgruppe mit überprüfbaren Akzeptanzkriterien und -intervallen gemäß DIN EN 806-5/VDI 3810-2.

• SLA/KPI-Katalog: Prioritätsklassen A-D, Reaktions-/Sanierungszeiten, Verfügbarkeit von BMS-Signalen, Zielwerte für Temperatur, Spülung und Testdisziplin.

• Hygieneplan gemäß VDI/DVGW 6023-3 einschließlich Spül-, Probenahme- und Aktionspläne; Qualifikationen (Kat. A/B).

• konsequente Implementierung der Systemtrennung gemäß EN 1717; Markiere Trennpunkte und Pipelines gemäß DIN 2403; jährliche Test- und Genehmigungsroutinen.

• Vollständiges, auditsicheres Anlagenbuch (VDI 3810-2/VDI 6023-3) mit Masterdaten, Diagrammen, Mess- und Probenahmepunkten, Protokollen, Kalibrierungszertifikaten; GLT/IWMS-Integration.

• Kombination aus zeit-, bedingungs- und risikobasierten Prüfungen; Weist die Erhaltungsstufen T1–T3 klar zu; Verwenden Sie Trigger aus Messdaten (ΔT, UVI, Δp, Starts/h).

• SOPs für Legionellenalarm, Leckage, UV-/Dosierungsfehler, Rückstände; Eskalationskaskade und Kommunikationspläne mit Behörden/Sicherheitsdiensten; regelmäßige Übungen.

• Erfassen Sie kritische Messwerte (VL/RL-Temperaturen, Zirkulationsströme, UVI, Leitfähigkeit/Resthärte, Druck, Wasserbilanz, Leckage) mit hoher Verfügbarkeit; Alarm wird ≤ 5 Minuten weitergeleitet.

• Ausschreibungsanforderungen gemäß DIN 77200, qualifizierte Fachkenntnisse (Systemseparatoren, Separatoren, UV), ISO 9001/14001; Verknüpfe Bonus-Malus mit KPI/SLA; Vereinbaren Sie Audits/Besuche.

• Druck- und Zirkulationsoptimierung, Dämmungsverbesserung, bedarfsorientiertes Spülen; Wasserausgleich zur Leckdetektion; Schau dir die Finanzierungsmöglichkeiten an.